事故物件や同マンション内に反社会的勢力が居住しているなど心理的瑕疵のある物件は購入を拒む方がほとんどです。
そのまま売却しても、買手はなかなか見つかりません。
そのような状態に陥ったとき、どのようにすればスムーズに不動産を売却できるのでしょうか。
今回は、心理的瑕疵が物件に与える影響や告知義務について解説します。
不動産売却における心理的瑕疵とは
心理的瑕疵（しんりてきかし）は立地や間取り、設備に問題がないにも関わらず、何らかの理由で買主が購入したくないと感じる物件のことです。
具体的な例として、事故物件や反社会的組織の事務所として使われている物件などが挙げられます。
心理的瑕疵のある物件を売却する際は、公平な立場で取引できるように重要事項として、物件の状態や内容を売主が買主に告知する義務が設けられています。
黙って売却した場合は売却後に買主から責任を追求されることもあるため、正確に伝えるようにしましょう。
不動産売却における心理的瑕疵が物件の価値に与える影響
心理的瑕疵のある物件は購入を拒む方が多いため、相場より売却金額が下がるケースがほとんどです。
自殺で3割程度、他殺で5割程度下がると言われます。
事件や事故の内容によってはそこまで価格が下がらず、スムーズに買手が見つかるケースもあります。
買主の受け取り方によって瑕疵の度合いが決まるため、個別に判断していく必要があるでしょう。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは
心理的瑕疵のある物件を売却する際に、どこまで告知するかという問題が挙げられます。
とくに悩むのが病死や自然死ですが、これらは原則として告知義務は発生しません。
宅地建物取引業者のガイドラインによると、自殺・殺人・変死・焼死などは告知義務があると示されています。
告知をいつまでにおこなえば良いかは、死亡した理由によって異なります。
自殺の場合は発生から6年経過するまでに告知が必要です。
一定の期間が経てば告知義務はなくなりますが、ケースごとに検討する必要があります。
この告知義務はトラブルを未然に防ぐ目的としておこなうため、買主が不快に感じるようなら正直に伝えておきましょう。
まとめ
事故物件や自殺物件など心理的瑕疵がある不動産は資産価値が落ちます。
売却したいと思っても、なかなか買手が付かず、コストが掛かってしまうでしょう。
物件の状態や内容を正直に告知することで、購入希望者が現れる可能性もあります。
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